Как сделать правильный выбор при покупке квартиры в новостройке, о рисках при покупке новостройки.

Рынок недвижимости не стоит на месте, постоянно развиваясь. Многие специалисты данного сегмента считают, что именно сейчас самое благоприятное время для покупки квартиры. Дело в том, что границы между элитным и бюджетным жильём постепенно стираются и даже за умеренную сумму можно приобрести достойную во всех отношениях квартиру. Есть определенные юридические риски, о них лучше узнать из инструкции самостоятельной проверки квартиры перед покупкой.

На самом деле купить квартиру в новостройке не так уж и сложно, ведь существуют специальные программы, упрощающие данную процедуру. Наиболее популярные предложения это:

• покупка жилья в рассрочку;
• ипотечный вариант;
• квартира в новостройке со скидкой (такие акции не редкость);
• социальное жильё.

На цену жилья также влияет выбранный округ, этажность и комнатность.

Сделать правильный выбор.

Сегодня, придя в агенство недвижимости, можно столкнуться с рядом предложений по покупке нового жилья в домах разных типов. В чём же отличие домов? Новостроящиеся дома подразделяются на такие категории:

Панельные дома возводятся за 7-12 месяцев и квартиры в них стоят недорого. Однако перепланировку в таких квартирах делать проблематично из-за того что почти все стены являются несущими. Поступают также жалобы на продуваемость ветрами и шумность.

Монолитно-каркасные дома строятся около двух лет, а цена квартир превышает вариант в панельном доме примерно на 50 процентов. Показатели теплоизоляции и звукоизоляции в монолитно-каркасных домах в порядке.

Кирпичные дома строятся свыше двух лет и цены на квартиры в них превосходят по цене квартиры в панельных домах в 1,5-2 раза. Зато качество жизни в такой квартире будет на высоте.

Риски при покупке жилья.

Тенденция такова что продажа квартир в новостройках начинается ещё с этапа рытья котлована. Чем раньше за квартиру будут внесены деньги, тем дешевле она обойдётся. Однако существуют и риски, что дом так и не будет достроен или строительство затянется на года.

Когда строительство дома переходит на очередной этап, цены, на квартиры в нем поднимаются примерно на 10 процентов. Таких этапов несколько: рытьё котлована и возведение подземного этажа, строительство первого этажа, готовность дома на 50%, покрытие здания кровлей. При введении дома в эксплуатацию цена возрастает снова.

Эксперты строительного рынка подсказывают, что покупка квартиры напрямую у застройщика намного выгодней, нежели через длинную цепочку посредников. Однако и застройщику безоговорочно доверять не следует – нужно изучить историю компании, проверить устав и документы.

На эти 3% и живу

В начале ноября ко мне обратился знакомый. Он хотел приобрести квартиру для инвестиции с целью перепродажи. У него скопилась некоторая сумма денег на первоначальный взнос.

Я рассмотрел действующие ипотечные программы и, выбрав несколько вариантов, предложил их клиенту. Затем я разъяснил все преимущества и нюансы ипотечных программ от разных застройщиков. И вдруг прилетает новость, что один из них предлагает квартиры в рассрочку без удорожания. Мы проверили документы и договор ДДУ на квартиру по информации на сайте: https://kvartiraved.ru/proverka-dokumentov-na-kvartiru-pered-sdelkoj/

Напомню, что большинство рассрочек от застройщиков идут с довольно приличными удорожанием. Это связано с тем, что строительная компания кредитует покупателя собственными средствами. Т. е девелопер сразу «закладывает» в цену квартиры процентную ставку, рост стоимости квартиры и предлагает рассрочку с удорожанием на 10-15%.

А тут такой подарок! Да ещё и рассрочка 30/70.

30% покупатель вносит сразу в момент покупки квартиры, 70% — через 2 года в момент сдачи.

Какой «лакомый кусок» для инвесторов! Аналогичные квартиры от других застройщиков в этой локации стоили дороже на 1,5 миллиона.

Думаю не стоит говорить, какой объект мы выбрали.

В итоге в начале ноября мы купили небольшую двухкомнатную квартиру по цене 5,9 миллионов рублей, вложив в нее всего 30% - 1,8 миллионов рублей. Подобные варианты от других застройщиков уже сейчас стоят 7,2 -7,5 млн. рублей.

К моменту сдачи квартиры мы планируем продать ее за 7,5 миллионов рублей. и выручить больше 1,5 миллионов!

Получается как в том анекдоте про новых русских — «за 100 купил, за 300 продал, на эти 3% живу».

Как сдать квартиру быстро и без проблем

Далеко не каждый человек может позволить себе такую роскошь как покупка квартиры. Гораздо дешевле и проще снять жилплощадь, это более доступный и приемлемый вариант обустройства «отдельной жизни», «своего угла» для молодых людей, молодожен, студентов. Ситуаций и вариантов может быть множество. На сегодняшний день существует сотни тысяч предложений сдачи, все они варьируются в зависимости от множества факторов: платежеспособности, качества жизни, статуса, потребностей, возможностей и. т. д. Можно проверить рыночную цену квартиры перед сделкой по покупке: https://kvartiraved.ru/proverka-stoimosti-ceny-kvartiry-po-adresu-pered-pokupkoj/

Для всех у кого есть возможность сдать квартиру - этот вариант становится дополнительным пополнением бюджета. Если вы обладатель свободной пустующей площади, пригодной для жилья, вы запросто можете стать участником арендного бизнеса - сдавать, получать деньги, не вкладывая при этом массу усилий. Существует два варианта сдачи собственности: через агентство; самостоятельно.

Если вы решили сдать квартиру через агентство, то выбрали самый простой способ. Вам достаточно найти удовлетворяющее ваши ожидания агентство недвижимости, предоставить им свое помещение и ждать когда они его сдадут. Вам будет перечисляться часть суммы, остальное оседает в агентстве. Если вы решили заняться этим бизнесом самостоятельно, то для начала вам необходимо ознакомиться с некоторыми основами арендного рынка недвижимости. Ознакомьтесь с существующими предложениями, сколько квартир сдается в районе вашей квартиры, какова их стоимость, в каком они состоянии. Оцените свою квартиру, обратите внимание на ремонт, меблировку, если вам небезразлично какой именно человек будет жить в квартире. Клиентов на обшарпанную квартиру найти можно, но вот какого уровня и статуса они будут и каковы будут последствия от их проживания? Достаточно сделать небольшой косметический ремонт, чтобы привлечь порядочных, ответственных съемщиков. Не стоит клеить дорогие обои, вкладывать большие средства в ремонт, навряд ли он окупится. Важно, чтоб в хорошем состоянии были кухня, ванна, туалет.

Поиск жильцов. Здесь тоже два варианта: либо риэлтор, либо вы сами. Если у вас на примете есть желающие – прекрасно, а вот если нет, гораздо правильнее и выгоднее обратиться к специалисту, иначе вы потеряете кучу денег и времени в поисках клиентов. Так показывает практика.

«Кастинг» - выбор жильцов. В этом вопросе полагайтесь только на себя, на впечатление от клиента, не слушайте то, что говорит вам риелтор (его дело поселить и получить свои деньги), оценивайте будущего жильца сами, его платежеспособность, поговорите с ним о его работе, сроках на которые он хочет въехать, просмотрите его документы. В любом случае у вас сложится о нем какое-то мнение, вот на него и рассчитывайте.

Подписание договора. Для начала договор надо составить, укажите в договоре: сумму оплаты, срок оплаты, продумайте будет ли увеличиваться сумма платежа в зависимости от инфляции или повышения квартплаты. Пропишите меры, которые будут применяться при нарушении договора, а также продумайте как вы сможете себя подстраховать (брать сумму на месяц или два вперед). Оговорите можете ли вы приходить в квартиру с проверкой, будет ли у вас свой ключ, правила поведения.

Одним из важных вопросов является уплата налогов, здесь тоже решать только вам. Напомним, что согласно Налоговому кодексу вы обязаны платить налог в 13%. Подумайте и не забывайте, что согласно Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов наказывается и влечет за собой наказание в виде тюремного заключения.

Что надо знать при продаже квартиры.

 

Прежде чем оставить заявку в агентстве недвижимости с горячим желанием продать квартиру дорого и быстро, следует узнать всю доступную информацию о данном агентстве. Многие пытаются решить подобные вопросы сами и не обращаться за помощью к агентствам недвижимости, даже не думая какова роль на рынке этих агентств, и зачем они нужны вообще.

Роль же агентств довольно весомая. Ими осуществляется позиционирование объекта и консалтинг. Агентства недвижимости, выполняя свои задачи, следят за юридической чистотой осуществляемой сделки. По просьбе покупателя сотрудниками агентств по недвижимости ищутся квартиры, подходящие всем запросам и пожеланиям покупателя, проверяют юридическую чистоту объекта недвижимости с отслеживанием истории данной квартиры. Проводится онлайн проверка квартиры бесплатно по кадастровому номеру на достоверность.
Ими выполняются все действия для того, чтобы минимизировать при осуществлении сделки купли-продажи все возможные риски, а, следовательно, агенты по недвижимости являются гарантом проводимой сделки.

Конечно же, данных людей можно рассматривать как неких посредников при обмене денег на материальные ценности, и клиент, доверяя проведение операции агентству, однозначно меньше полагается на самого себя. По этой причине забота о репутации всегда является неотъемлемой задачей солидных агентств. В особенности, когда агентство работает в сфере недвижимости класса элит.

Всего один клиент с имеющимися у него качествами бестактности, заносчивости, некомпетентности, вульгарности, необразованности, да еще и подверженности ко лжи, может испортить агентству репутацию.

Такой поворот событий становится реальным в случае неподготовленности сотрудников агентства, которые в результате будут уделять основное внимание при работе не решению задач, поставленных клиентом, а получению с клиента денег.

И нерадивое руководство в таких ситуациях очень часто содействует в этом. Недовольство клиента в работе риэлтора может высказываться через отсутствие информации о проделанной ним работе, затягивание сроков исполнения заявки, искажение факта реальной стоимости жилой недвижимости, а также не сдерживании данных обещаний.

Если агентством скрывается его прибыль, что абсолютно недопустимо, тогда продавцы и покупатели имеют все основания сомневаться в реальной стоимости объекта, по которому проводится сделка. В данное время агентствами берется три-шесть процентов от суммы сделки, поэтому является вполне логичным желание клиента иметь уверенность в том, что работа за эти деньги будет выполнена профессионально и качественно.

Коммерческая недвижимость и ее особенности.

Сегодня, к сожалению, не каждый человек может понять отличие между такими понятиями как коммерческая и не коммерческая недвижимость. В основном при оформлении каких-либо документов тяжелее с коммерческой недвижимостью, а ее выбор еще в несколько раз серьезнее, так как на правильный выбор, например, офисного здания влияет очень много факторов. Для начала стоит сказать, что коммерческая недвижимость чаще всего представляет собой офисные помещения, складские, а также торговые единицы и много другое. На сегодняшний день такая коммерческая недвижимость выступает очень хорошим источником дохода для человека.

Стоит отметить, что найти коммерческую недвижимость можно в каждом городе, так как она присутствует практически на каждом шагу. Так, если вам нужна коммерческая недвижимость, то вы можете найти для себя подходящие здания, а также условия для того, чтобы получить эту недвижимость. Главное знать, на что именно обратить внимание при покупке разного вида недвижимости.

Что именно должно привлекать в коммерческой недвижимости.

Стоит отметить, что как раз критерии выбора для коммерческой недвижимости немного другие, чем, например, при покупке или аренде жилого помещения. Самыми главными показателями привлекательность коммерческого здания становятся:

• Первый, и практически самый главный показатель хорошей коммерческой недвижимости - это местонахождение объекта. Особенно это важно для офисного или торгового здания, так как оно рассчитано на большой поток людей. Лучше всего, если коммерческая недвижимость располагается в центре города или в районе с развитой инфраструктурой.
• Вторым главным критерием при выборе коммерческого здания стоит отметить его качественно сделанная, а также и продуманная планировка как внутри, так и снаружи. То есть, привлекает в таком типе помещения наличия собственной парковки, а также возможно подключенные систему видеонаблюдения, кондиционирования. Также большую роль играет система вентиляции и качественное отопление. Проведите проверку безопасности квартиры перед сделкой.
• Конечно же, не стоит забывать не только о комфорте, но и также о приятном внешнем виде, то есть интерьере, а также экстерьере помещения. Лучше всего, если недвижимость сразу будет иметь хороший ремонт, возможность посмотреть разные помещения, а также широкие окна и другие показатели красоты здания. Все это дает понять человеку, что помещение полностью готово к работе.

Новостройки: 5 преимуществ перед вторичным жильем.

Перед приобретением недвижимости покупатель неизбежно сталкивается с выбором, что же всё-таки лучше: новостройка или вторичка? Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Обычно под новостройкой понимают квартиру, еще не оформленную в собственность, приобретаемую по договору долевого участия. Перед покупкой организуйте проверку квартиры на юридические риски и долгострой: https://kvartiraved.ru/proverka-kvartiry-v-novostrojke-pered-priemkoj/

К её плюсам можно отнести:

1. Долговечность. При условии использования качественных строительных материалов срок службы нового дома значительно выше (например, средняя продолжительность "жизни" нового дома -120 лет).
2. Технологии и безопасность. Застройщики применяют современные системы отопления и водоснабжения, которые позволяют экономить на коммунальных платежах; они оснащены устройствами пожаротушения и видеонаблюдения.
3. Пространство и свобода творчества. В последнее время квартиры строятся свободной планировке, что дает возможность воплотить любые дизайнерские идеи. Они большей площади, комнаты в них более просторные.
4. Благоустроенность, чистота придомовой территории; развитая инфраструктура. Жилые комплексы обустраиваются общественными зонами, парковками, оборудуются спортивными площадками; в шаговой доступности магазины, школы, детские сады, автобусные остановки.
5. Юридическая прозрачность. При покупке нужно изучить репутацию застройщика на рынке и проверить его документы (проектная декларация, разрешение на строительство и т.д). Риск купить жилплощадь с обременениями нулевой.

Также к преимуществу покупки новостройки можно отнести льготные условия кредитования, предоставляемые банком

Не стоит забывать, что жильё на первичном рынке имеет и свои существенные минусы. Поэтому перед приобретением жилплощади необходимо тщательно проанализировать все отрицательные и положительные стороны, чтобы принять правильное решение.

Выгода и риск покупки квартиры в хрущевке в Москве.

Московские власти уже составили список панельных хрущевок. Дом, который попадает в этот список, будет подлежать сносу. Большая часть таких домов подлежит сносу, а жильцов ожидает переселение. Но многие собственники желают продать свои квартиры. Интересно знать, какую выгоду и риски при этом имеют покупатели. При самостоятельной продаже можно заказать юридическую проверку квартиры на чистоту и риски: https://kvartiraved.ru/yuridicheskaya-proverka-kvartiry/

Столичный рынок жилья раньше вряд ли мог похвастать такими квартирами. Подобные дома имеют изношенные коммуникации и морально устаревшую планировку. Как правило, цена на такие квартиры была ниже другой жилой недвижимости. Но все же, бросовой цену назвать было нельзя. Сегодня положение дел изменилось, поскольку владелец квартиры в пятиэтажной хрущевке может рассчитывать на переселение. У такой возможности имеются как преимущества, так и недостатки.

Вначале необходимо поговорить о достоинствах.

Квартира расположена в хорошо обжитом районе.

В пределах МКАД имеется небольшое количество предложений, при которых можно получить качественное современное жилье. Многие москвичи предпочитают получить квартиру в Подмосковье.

В соответствие с программой реновации жильцы из хрущевок переедут в тот же район или по соседству, но в пределах того же округа. Иными словами, расселят жильцов их хрущевки в том же районе.

Инвестиционная капитализация.

Стоимость квартир на вторичном рынке уже несколько лет подряд продолжает снижаться. Цена в новостройках постоянно меняется, демонстрируя то скачки, то падение. Проще говоря, жилье превращается в настоящую сберегательную инвестицию. Парадокс состоит в том, что сегодня вложение в неперспективную панельную хрущевку в будущем может принести доход.

В пояснительной записке к закону говорится о том, что стоимость нового жилья по сравнению со старой квартирой переселенца возрастет на 35%! Это говорит о том, что квартиру в новостройке можно перепродать с ощутимой выгодой. Сделать это можно будет достаточно быстро.

Наличие лишних метров.

В хрущевках всегда было тесно, а на кухне было даже проблематично свободно повернуться. В новых квартирах, благодаря наличию евроформата, подобной проблемы не существует. При переселении граждане получат просторные квартиры. Площадь в них будет превышать ту, что имелась в старой квартире до переселения. Надо сказать, что лишние метры переселенцы получат безвозмездно.

Переселение в квартиру с полной отделкой.

Можно сделать вывод о том, что после переселения у владельца квартиры сократятся расходы на ремонт. Переселение предполагает переезд из хрущевки в квартиру с полной отделкой.

Теперь необходимо сказать о возможных рисках.

Возможное неудачное расположение новой квартиры.

До сих пор пока отсутствуют четкие правила расселения. Ничего неизвестно о возможных альтернативах. Непонятно, от каких локаций можно будет отказаться. В законопроекте пока нет на эти вопросы ответов. Особенно рискуют те граждане, которые находятся в окружении противоречивых локаций.

Некоторые переселенцы могут проиграть в цене.

Если локация будет менее удачная, то цена на квартиру может оказаться меньше. В одном районе квадратный метр имеет одну стоимость, а в соседнем районе цена меньше. На практике, скорее всего, придется столкнуться с минимальной разницей в цене.

Реальные сроки переезда.

Отмечается, что текущая программа более масштабна, чем в предыдущем варианте. Если в первой волне для сноса властям потребовалось 18 лет, то вторая волна продлится не менее 25 лет. Получается, что новую квартиру граждане будут получать в разные сроки.

Возможный отказ от реализации программы.

Всегда надо помнить об экономических и политических рисках. Это напрямую зависит от ситуации в стране. Не исключено, что от этой программы по ряду причин придется отказаться. Ведь на воплощение в жизнь планов потребуются немалые деньги.